Riqualificazione e sviluppo immobiliare

STRATEGIE PER SVILUPPARE E VALORIZZARE IL NOSTRO PATRIMONIO IMMOBILIARE

Il Gruppo Manini è attivo nella valorizzazione del patrimonio immobiliare, sia che si parli di beni privati che pubblici, attraverso progetti di sviluppo, riqualificazione e riconversione di asset immobiliari. Parlare oggi di riqualificazione appare ormai scontato ma è un tema molto importante perchè viviamo in un contesto in cui il patrimonio immobiliare è particolarmente maturo e necessita di una grande operazione di rinnovamento. Basta pensare che circa il 25% degli immobili residenziali costruiti prima del 1945 risultano in pessimo stato di conservazione. Idem per un 15% degli immobili costruiti tra il 1945 ed il 1980. Situazione molto simile anche in ambito pubblico per poi non parlare del tema relativo alla sicurezza sismica ed al risparmio energetico. Potremo trattare questi temi per ore ma visto che il problema è conosciuto è meglio concentrarsi sulle soluzioni. 

 

COME POSSIAMO VALORIZZARE IL NOSTRO PATRIMONIO IMMOBILIARE?

In questo scenario generale esistono 4 macro settori per cui è possibile intervenire per valorizzare il patrimonio immobiliare italiano e sono:

- La ricostruzione di ruderi rurali o comunque la demolizione con ricostruzione di quei edifici che si vertono in pessimo stato di conservazione tale per cui non è conveniente ragionare di semplice ristrutturazione.

- La realizzazione di nuove aree di sviluppo, non solo residenziali ma anche legate al social housing ed ai servizi. Molte città italiane hanno infatti una grande necessità di rinnovare i loro piani urbanisitici.

- La riconvesrione di attivià il cui ciclo di vita appare terminato, es. edifici scolastici non più in linea con le nuove esigenze, vecchi poli industriali la cui attività è ormai esaurita, etc.

- La valorizzazione dei borghi storici italiani tramite azioni concrete di rinnovamento come ad esempio la creazione di alberghi diffusi, il ripristino di servizi ed attività commerciali, la creazione di eventi turistici.  

 

PERCHE' DOBBIAMO VALORIZZARE IL NOSTRO PATRIMONIO IMMOBILIARE?

Per un attimo concentriamoci sui perchè dobbiamo intervenire. Primo fra tutti è il tema legato ad un ammodernamento generale dell'edificato. Abbiamo di fronte una grossa opportunità legata proprio alla riqualificazione dei nostri centri abitati sia in ambito di riposizionamento dei nostri quartieri ma anche dal punto di vista finanziario che del profitto. Infatti i prezzi di mercato consentono oggi di intervenire anche in maniera profittevole sulla rincoversione di queste aree. L'Italia inoltre è da sempre una meta turistica molto ambita proprio grazie al nostro patrimonio storico ma anche per il clima, per la cultura del bello e dello star bene. In quest'ottica generalista riscontriamo come gli edifici storici siano in uno stato di conservazione nettamente migliore rispetto a quelli costruiti nell'era dello sviluppo industriale e del post guerra. Questa disomogeneità crea non poche perplessità sulle scelte e le modalità di costruizione utilizzate nell'ultimo secolo. In questa ottica di ammodernamento generale ci sono dei temi imprescindibili che devono essere cavalcati. Uno fra tutti riguarda la messa in sicurezza dei nostri edifici tramite adeguamenti sismici e su questo tema così importante il governo italiano, negli ultimi anni, ha varato importanti politiche di sgravi fiscali per chi riqualifica sismicamente gli immobili. L'ultimo di questi è il sisma bonus che fa parte del nuovo decreto rilancio. Sempre a corredo del bonus rilancio vi è anche l'ecobonus che riguarda la riqualificazione energetica degli immobili. Due temi strettamente legati quando si parla di riqualificazione immobiliare. Da una parte infatti si tratta la sicurezza degli edifici e dell'altra il tema del risparmio energetico e dell'inquinamento ambientali. Entrambi temi molto sentiti dal popolo italiano. I nuovi edifici, o comunque derivanti dalla riqualificazione dei preesistenti, non possono non tenere conto dell'elemento tecnologia ed in questo caso parliamo di domotica. Riqualificare significa dare nuovo valore e in questa ottica anche la tecnologia all'interno del nostro edificio dovrà essere in linea con le nuove aspettative di mercato.Infine c'è il tema dei temi, quello che serve a chiudere il cerchio ovvero il green. Parlare di ambiente, di salute, di bio è alla base per ogni vera riqualificazione. Per chi già conosce il Gruppo Manini sà che questi temi per noi sono di vitale importanza e sono alla base di ogni nostro progetto di valorizzazione e di sviluppo.

 

ARCHITETTURA, DESIGN E MADE IN ITALY PER DARE VALORE

Dando per scontati i tecnicismi di questi due modi di riqualificare dobbiamo poi concentrarci sulla creatività e sul design. Infatti il design Made in Italy ci ha sempre contraddistinto nel Mondo sia grazie al settore degli arredamenti e dei complementi che delle autovetture sportive e di lusso oltre che al settore della moda e del fashion. Quindi una buona riqualificazione non può trascurare questo tema soprattutto se vogliamo parlare di turismo e della cultura del bello. Realizzare edifici super performanti ma esteticamente mediocri non è la chiave di volta per far risalire i prezzi di mercato e dare valore. Quando si attraversano infatti le nostre strade non percepiamo come sono fatti tecnicamente i cappotti termici o quale tecnologia super evoluta risiede dentro alle nostre abitazioni. L'occhio si concentra esclusivamente sull'aspetto esteriore a tal punto che un'immobile, oggettivamente bello, sarà percepito come ben costruito anche dal punto di vista tecnico (anche se non è scontato che lo sia). E questo la dice lunga su come calcolare il valore effettivo di mercato di una proprietà immobiliare. Tutto il tema legato al design ed alla creatività è riassumibile in un solo ed unico slogan ovvero "Made in Italy". Sfruttiamo questa leva di marketing potentissima che ci siamo guadagnati duramente negli anni e cerchiamo di applicarla non solo ai nuovi grattacieli di Milano ma ovunque in tutta Italia. Milano ha dato vita ad una nuova cultura dell'Architettura e molti Archistar italiani sono ormai riconosciuti nel Mondo grazie ai loro progetti iconici.

 

GUARDIAMO ORA COME IL GRUPPO MANINI PUO' AFFRONTARE UNA VALORIZZAZIONE IMMOBILIARE

Partiamo da 2 grandi aspetti, il primo legato alla strategia ed il secondo legato all'operatività. 

1. Strategia

A monte di ogni progetto c'è sempre una strategia commerciale che viene studiata, insieme al Committente, per delineare la strada più dritta per per raggiungere il risultato atteso. Se parliamo di piccoli interventi risulta più che sufficiente la classica analisi di mercato corredata da un buon business plan. Se lo studio però riguarda un progetto più complesso le tradizionali tecniche di analisi, adottate per lo più dai consulenti immobiliari, non sono sufficienti. Si dovrà infatti procedere con uno studio approfondito del territorio, delle politiche economiche ed infrastrutturali, le previsioni di sviluppo e l'analisi di possibili nuovi scenari, sempre con un'occhio alla flessibilità in caso di dismissione o riconversione negli anni a venire.  Dobbiamo infatti ricordarci che le strutture e gli involucri sono costruiti per resistere anni ed anni ma quello che sta al suo interno non è detto che sia eterno. Per questo, in un'ottica di evoluzione, diventa fondamentale studiare soluzioni che consentano la trasformazione rapida e più economica possibile senza penalizzarne le qualità. L' Asset plan generato costituirà solide fondamenta del progetto di riqualificazione.

2. Operatività

Riguardo all'operatività emergono soluzioni incentrate soprattutto sul know how e sull'expertise del nostro staff in ottica di efficientamento energetico e di utilizzo di materiali sostenibili e di tecnologie antisismiche. Pensare ad una riqualificazione utilizzando le vecchie tecnologie sarebbe innaturale ma purtroppo c'è ancora chi si limita ad utilizzare cemento e polistirene spacciandoli per materiali green. Su questo siamo molto severi: basta con slogan green, eco, bio etc quando non sono veri. Al contrario, il Gruppo Manini lavora con la filosofia di rendere ogni progetto sostenibile. L'approccio verso la realizzazione dell'opera ha inizio con il project management coordinato tutte le fasi di creazione e di sviluppo dell'opera. Nella maggioranza dei casi lavoriamo anche come General Contractor per garantire al Committente un'unico interlocutore che gliu garantisca  tempi di costruzione e budget di spesa.

 

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